No campo da ENGENHARIA CONDOMINIAL, considerando aspectos profissionais da atuação de técnicos, arquitetos e engenheiros, o mercado imobiliário brasileiro possui características próprias, e muitas vezes desafiadoras, do ponto de vista da conformidade técnica, saúde e segurança das edificações, o que inclui as disciplinas inerentes à ACESSIBILIDADE.
De um lado, prédios envelhecendo com degradações estruturais, instalações defasadas e sem quaisquer adaptações para garantir ampla acessibilidade a todos, em especial aqueles com mobilidade restrita; por outro lado, bairros novos com construções arrojadas e tecnologias de ponta, caracterizados por projetos assistidos por computador, mas que mesmo com pouco tempo de uso, já apresentam vícios que demandam atenção, inclusive, a ausência de previsão de acessos, móveis e outros aparelhos adaptados a qualquer tipo de necessidade.
O cenário é complexo e torna-se perigoso, especialmente no tocante às responsabilidades que recaem sobre o administrador legal do condomínio, quando se verifica que ainda são insipientes as práticas de diagnóstico e manutenção periódicas, e pior, muitas obras, reformas e procedimentos técnicos de forma geral são conduzidos por empresas e profissionais sem qualquer qualificação, habilitação ou responsabilidade técnica. O fato é que, poucos condomínios conhecem, pormenorizadamente, o estado atual da saúde de seus edifícios, da conformidade dos diversos sistemas em operação, e das condições de acessibilidade e segurança para uso dos espaços sob sua tutela.
Mas no tocante aos (atuais) rigorosos critérios de acessibilidade, como o gestor predial pode se prevenir dessas precárias e arriscadas condições?
O que fazer para resguardar-se sobre o que foi feito (ou não foi feito) anteriormente, e ao mesmo tempo buscar implementar plena conformidade técnica e legal?
Por onde começar?
(REFERÊNCIA PARA CONFORMIDADE LEGAL)
Em dezembro de 2000, o então presidente Fernando Henrique Cardoso sancionou a lei n. 10.098, que em seu artigo primeiro destaca o propósito do normativo, qual seja, “Estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, e dá outras providências. mediante a supressão de barreiras e de obstáculos nas vias e espaços públicos, no mobiliário urbano, na construção e reforma de edifícios e nos meios de transporte e de comunicação.” (grifo nosso).
Deixando para outro momento de discussão os impactos em meios de transporte e de comunicação, no que diz respeito aos elementos de urbanização, o que inclui desenho e localização de mobiliários de uso público, bem como no tocante a construções e reformas de edifícios, à partir da lei tornou-se obrigatório (vide artigo quinto), “O projeto e o traçado dos elementos de urbanização públicos e privados de uso comunitário, nestes compreendidos os itinerários e as passagens de pedestres, os percursos de entrada e de saída de veículos, as escadas e rampas, deverão observar os parâmetros estabelecidos pelas normas técnicas de acessibilidade da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.” (grifo nosso).
(REFERÊNCIA PARA CONFORMIDADE TÉCNICA)
Seguindo o determinado pela legislação publicada em 2000, foram anos de debates, pesquisas e desenvolvimento de protocolos e padrões, de maneira que, em 2015 publicou-se a primeira edição da norma ABNT NBR 9050 — ACESSIBILIDADE A EDIFICAÇÕES, MOBILIÁRIO, ESPAÇOS E EQUIPAMENTOS URBANOS (hoje na 4a edição, datada de 03.08.2020). A versão final resultou do esforço direto da Comissão de Estudo de Acessibilidade em Edificações da ABNT, que por sua vez, em 2012, promoveu consultas públicas para eventuais contribuições. O escopo, como trazido no corpo do dispositivo, indica que “Esta Norma estabelece critérios e parâmetros a serem observados quanto ao projeto, construção, instalação e adaptação do meio urbano e rural, e de edificações quanto às condições de acessibilidade” (grifo nosso).
(PROCEDIMENTOS DO GESTOR PREDIAL)
Em uma realidade que ainda confunde atividades de prevenção com custos, e não investimento, o gestor condominial atento, preparado e disposto a trabalhar de forma adequada, objetiva e transparente, precisa lançar mão de ferramentas modernas de gestão, que lhes proverá subsídios concretos para planejamento de ações e tomadas de decisão. Esse ferramental, quando observadas as boas práticas da engenharia diagnóstica aplicadas à engenharia condominial, possui iniciativas que se mostram armas essenciais para as verdadeiras batalhas e dilemas enfrentados pelos administradores em seu dia a dia; quais sejam:
I) adotar a prática de contratar a elaboração de laudos técnicos de inspeção predial (LTIP) – norteados pela norma ABNT NBR 16747:2020, periodicamente, com foco em todos os sistemas do prédio e abordagem multidisciplinar;
II) implantar a cultura da manutenção preventiva periódica, por meio da construção e adoção de planos de manutenção preventiva (PMP) – baseados na ABNT NBR 5674:2012;
III) compor (ou recompor) o acervo técnico documental do prédio, que tem respaldo, também, nas últimas duas normas citadas (e outras) e permitirá condução mais eficaz das atividades técnico-operacionais do prédio;
IV) divulgar e implementar política para apresentação e análise dos escopos de reformas em unidades privativas (ou quaisquer intervenções de médio a grande porte) – o que tem passo-a-passo padronizado pela ABNT NBR 16280 em sua versão atualizada de 2020 (a original data de 2014);
V) viabilizar a contratação de assessoria especializada em engenharia condominial, preferencialmente com perfil multidisciplinar, que possui o papel de acompanhar e zelar pela saúde e conformidade técnica do edifício como um todo, mas também garantir que as ações executadas pelo Condomínio, logo sob a responsabilidade do gestor, estejam dentro de parâmetros claros de compliance normativo, qualidade, capacitação e responsabilização executiva; e
VI) implantar política para contratação de projetos executivos, antes de etapas de execução, bem como de empresas qualificadas e habilitadas para atendimento às demandas técnicas da edificação.
Em resumo, todo responsável legal por edificação, que implantar procedimentos mínimos de conformidade técnica e legal, mudando a convencional abordagem “reativa” para postura “preventiva”, e sustentando-se sobre pilares (assessorias) especializados, dará os passos iniciais para ter sob controle as plantas técnicas operacionais de seu condomínio, o que vale, sobremaneira, para tema tão importante e sensível como o da acessibilidade.
Sobre o autor(a):
Fernando Alberto Santoro Autran Junior — Engenheiro, pós-graduado, com aproximadamente 25 anos de experiência nos segmentos de engenharia diagnóstica e perícias judiciais. CEO das empresas Perícia-Predial Engenharia Diagnóstica e Forensics Perícias em Tecnologia. Coordenador da pós-graduação em engenharia de potência. Palestrante. Instagram: @periciapredial
