O síndico cujo a palavra vem do grego syndikós, que perfaz a ideia de administração e atenção a uma comunidade, procurador de uma corporação. No dicionário brasileiro a palavra síndico está ligada a: Antigo magistrado ou procurador de comunidades, cortes etc.; Pessoa que tem a seu cargo fazer sindicâncias; sindicante; Pessoa escolhida entre os membros de uma agremiação, de uma classe, de um condomínio, para zelar pelos interesses do grupo; Direito Administrador de uma falência.
Em nosso ordenamento jurídico o síndico surge com a Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 em seu artigo 9º, parágrafo 3º, letra “e”, onde determina que a convenção deverá conter o modo para escolha do síndico, instituído oficialmente no Brasil a figura do síndico, que até então existia, mas não constava em nosso ordenamento jurídico.
A sindicatura, como é conhecido o mandato do síndico, pode ser exercida por um morador, conhecido como síndico orgânico ou um síndico profissional, essa última, em regra, pessoa jurídica com conhecimentos multidisciplinar que concorre ao cargo para administrar condomínios.
Como ensina Luiz Arechavala:
O síndico é o personagem central na gestão, pois é o representante dos proprietários, e, consequentemente, é quem mais tem obrigações dentro do universo condominial.
O ordenamento jurídico brasileiro, dispõe apenas quais são as competências do síndico, que estão elencadas no artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro, mas não impõe sanção, exceto a sua destituição, caso deixe de cumprir alguma de suas competências.
É nesse sentido que se pretende discorrer acerca da introdução de penalidades, assim como há no ordenamento jurídico a possibilidade de aplicar multa para os condôminos que descumprem a regra, frisa-se que de imediato se trata de medidas educativas e não punitivas para síndicos, essas que deverão ser adotadas antes que da sua destituição.
O presente estudo equipara-se as expulsões do condômino antissocial, que antes de ter seu direito há moradia restrito pela justiça, já foi penalizado pecuniariamente pelo síndico e assembleia.
Os mecanismos para implantar a presente gestão, é, em sede de Convenção Condominial, registrará os ritos para aplicabilidade, o percentual da multa sob a cota condominial e a forma de recurso que o síndico terá para exercer o contraditório e a ampla defesa.
Entende-se que a tratativa das penalidades para o síndico não sejam tão especificas quanto as impostas aos condôminos, tendo em vista que a função exercida exige que a solução seja de forma mais pontual.
A Convenção mencionará que havendo descumprindo a qualquer ponto do Regimento haverá, por exemplo, notificação, seguido de multa e pode conter, por exemplo, que o desrespeito a Convenção, já se aplica multa direto, vez que as normas da Convenção são mais rígidas do que as do Regimento.
Poderá a convenção determinar quais tipos de multa de acordo com a infração, fazendo assim um escalonamento da leve a gravíssima.
O poder de multar o síndico, deverá ser convencionado onde a princípio entende-se que poderá incumbir ao conselho, seja ele qual for.
Havendo recurso, convenciona-se que esse deverá ocorrer para o outro conselho, ou seja, aquela não aplicou a multa e na ausência desse, o recurso será direto à assembleia. Destaca-se que é de bom tom, convencionar que, desejando o síndico multado, poderá esse recorrer diretamente à assembleia, ampliando o direito ao contraditório e ampla defesa.
Conclui-se, portanto, que, a inserção de mecanismos de controle na gestão do síndico é fundamental para manter a ordem e a disciplina na comunidade condominial, trazendo um poder de igualdade entre o povo (condôminos) e o gestor.
Não estamos diante de um regramento meramente punitivo, mas sim de uma possibilidade educativa de combater certos exageros que vezes são causados por síndicos despreparados e com poucos conhecimentos, que acabam por assumir a administração visitando apenas a possibilidade de lucro.
Sobre o autor(a):
Gerson Queiroz Alves — Advogado pós-graduado em Direito Condominial (Faculdade Educamais). Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES. Membro da Comissão Nacional de Direito Condominial da ABA. Diretor Adjunto da ANACON/ES. Instagram: @gersonalves
